Ingen fråga skiljer den svenska bostadsdebatten så tydligt som valet mellan bruksvärde och marknadshyra. Den ena sidan vill behålla ett system där hyror förhandlas kollektivt, den andra vill låta utbud och efterfrågan bestämma priset. Den här sidan förklarar båda begreppen och ställer argumenten mot varandra, utan att ta ställning.
Vad är bruksvärde?
Bruksvärde är utgångspunkten för hur hyror sätts i Sverige. Principen finns i 12 kap. 55 § jordabalken, som säger att en hyra inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter med hänsyn till bruksvärdet. Bruksvärdet speglar den nytta lägenheten ger, mätt genom jämförelse med liknande lägenheter på orten: storlek, planlösning, standard, läge och tillgång till gemensamma utrymmen. Priset styrs alltså av lägenhetens egenskaper, inte av hur många som vill ha den. Systemet ersatte den statliga hyresreglering som infördes under andra världskriget, en övergång vi går igenom i hyresregleringens historia.
I praktiken förhandlas hyrorna kollektivt. Enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) träffas Hyresgästföreningen och fastighetsägarna, organiserade i Fastighetsägarna eller Sveriges Allmännytta, för att komma överens om hyresnivåerna. Kommer parterna inte överens kan tvisten prövas av hyresnämnden. Systemet beskrivs närmare på vår sida om bruksvärdessystemet.
Vad är marknadshyra?
Marknadshyra innebär att hyran sätts fritt utifrån utbud och efterfrågan, utan kollektiv förhandling eller bruksvärdesprövning. Priset bestäms av vad hyresgäster är beredda att betala och vad fastighetsägare är villiga att acceptera. Sverige har inte marknadshyra i det ordinarie hyresbeståndet, men begreppet återkommer ständigt i debatten som ett alternativ eller komplement till bruksvärdet. I diskussionen används ofta det mjukare uttrycket ”fri” eller ”friare hyressättning”, som i praktiken kan betyda allt från full marknadshyra till begränsade avsteg i nyproduktion.
Ett steg i den riktningen finns redan i systemet med presumtionshyra, som ger nyproducerade hyresrätter en friare, förhandlad hyra som inte kan prövas mot bruksvärdet under de första femton åren (Sveriges Domstolar). Reglerna finns i 12 kap. 55 c § jordabalken och reformerades senast genom en ny modell för presumtionshyra som trädde i kraft den 1 januari 2026 (betänkande 2025/26:CU5).
Argumenten sida vid sida
De två positionerna vilar på olika syn på vad en hyresmarknad ska åstadkomma. Nedan sammanfattas de vanligaste argumenten, med de aktörer som brukar föra fram dem.
Trygghet och förutsägbarhet
Förespråkarna, bland dem Hyresgästföreningen och delar av den politiska vänstern, menar att systemet skyddar hyresgäster mot kraftiga höjningar i attraktiva lägen, håller ihop socialt blandade bostadsområden och ger besittningsskydd. De hänvisar också till att marknadshyror i andra länder inte automatiskt lett till mer byggande.
Rörlighet och nyproduktion
Kritikerna, bland dem Fastighetsägarna, delar av näringslivet och flera nationalekonomer, menar att reglerade hyror skapar inlåsning, långa köer och en svart andrahandsmarknad. De hävdar att hyror som speglar efterfrågan skulle öka rörligheten och göra det mer lönsamt att bygga hyresrätter.
Prisgapet mot andrahandsmarknaden
Det argument som i praktiken bär marknadshyrasidan tyngst är skillnaden mellan vad en förstahandshyresgäst betalar och vad en lägenhet kostar i andra hand. Tanken är att gapet visar hur långt under jämviktspriset den förhandlade hyran ligger. Den mätning som satt tydligast siffror på skillnaden är Boverkets rapport Uppdrag att följa utvecklingen på andrahandsmarknaden (2018:29). Boverket ställde hyran per kvadratmeter och månad i det ordinarie hyresbeståndet mot hyran i annonserade andrahandsuthyrningar och fann att en hyresrätt uthyrd i andra hand kostade 65 procent mer i riket som helhet. Siffrorna avser 2017 och bygger på hyresstatistik från SCB kombinerad med Blocketannonser bearbetade av analysföretaget Valueguard.
Rikssnittet döljer att gapet i huvudsak är en storstadsfråga. Så här såg skillnaden ut per region i rapportens tabell 6.1.
| Region | Andrahandshyra jämfört med hyresbeståndet, hyresrätt, 2017 |
|---|---|
| Riket | 65 procent högre |
| Storstockholm | 104 procent högre |
| Storgöteborg | 67 procent högre |
| Stormalmö | 44 procent högre |
| Kommuner över 75 000 invånare, utanför storstadsområdena | 46 procent högre |
| Kommuner under 75 000 invånare, utanför storstadsområdena | 28 procent högre |
Avståndet mellan ytterlägena är påfallande. I Storstockholm var gapet nästan fyra gånger så stort som i kommuner med färre än 75 000 invånare. Argumentet att andrahandshyran avslöjar ett undertryckt marknadspris har alltså mycket olika bärkraft beroende på var i landet man befinner sig. Boverket noterade samtidigt att rikssnittet på 65 procent låg ”i nivå med nyproduktionen”. Den jämförelsen bör läsas försiktigt. Rapportens nyproduktionshyror avser 2016 och andrahandshyrorna 2017, och Boverket påpekar själv att nyproduktionshyrorna kan variera ganska mycket från år till år, framför allt regionalt.
För hyresrätterna, som tabellens huvudsiffror bygger på, är gapet däremot inget marknadspris i juridisk mening. Enligt fjärde stycket i 12 kap. 55 § jordabalken kan en andrahandshyra för en hyresrätt aldrig anses skälig om den överstiger den hyra förstahandshyresgästen betalar, alltså den kollektivt förhandlade hyran i bruksvärdessystemet. Ovanpå den får läggas högst 15 procent för möbler och utrustning, och för hushållsel, bredband och parkering bara uthyrarens faktiska kostnad (Sveriges Domstolar). Den prövningen gäller dock den enskilda lägenheten, mätt mot just den hyra förstahandshyresgästen betalar. Boverkets 65 procent är något annat: ett genomsnitt i kronor per kvadratmeter för en population ställt mot genomsnittet för en annan. Av det talet följer därför inte att en viss andrahandshyra är olaglig, bara att den annonserade nivån i genomsnitt låg långt över beståndets. Hyresnämnden kan besluta om återbetalning, men först efter en prövning av det enskilda hyresförhållandet. Samma tal blir på så vis användbart för båda sidor. Den som vill införa marknadshyra läser det som ett pris hyresgäster faktiskt är beredda att betala, den som vill behålla bruksvärdet läser det som ett mått på hur mycket överhyra som tas ut utan att någon prövar den.
Tabellen gäller hyresrätter. En bostadsrätt uthyrd i andra hand låg 138 procent över hyresbeståndet. Det talet mättes 2017, när en uthyrd bostadsrätt föll under lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Enligt dess 4 § kunde hyran sättas ned om den påtagligt översteg ägarens kapitalkostnad och driftskostnader, alltså en kostnadsnorm i stället för en bruksvärdesprövning. Den ordningen gäller inte längre. Genom privatuthyrningslagen (2026:772) upphävdes 2012 års lag den 1 juli 2026, och den lever bara kvar för avtal som ingicks medan den gällde.
Den nya lagen bygger på en annan princip. När avtalet ingås ska parterna enligt 2 kap. 1 § ”komma överens om hyrans storlek”. Skyddet mot överhyra ligger i 2 kap. 5 §, där hyresnämnden kan sätta ned en hyra som är ”väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt denna lag”. Måttstocken är alltså vad andra privatuthyrda bostäder kostar, inte bruksvärdet. Orden kapitalkostnad och driftskostnad förekommer inte i lagen. Regeringen beskriver skillnaden själv i prop. 2025/26:187: hyran ska kunna ”motsvara efterfrågan på marknaden”, och ”det är en skillnad jämfört med vad som gäller enligt lagen om uthyrning av egen bostad”.
Det gör 138-procentstalet mer intressant för den här debatten, inte mindre. Privatuthyrning av egen bostad är numera det bostadssegment där hyran ligger närmast en marknadsprissättning: parterna avtalar om beloppet, och om hyran prövas sker det mot vad liknande privatuthyrda bostäder kostar. Men talet är inget kvitto på vad den ordningen ger. Det mättes nio år innan reglerna infördes, under den kostnadsnorm som nu är avskaffad, och det avser bostadsrätter, alltså en annan bostadstyp än de hyresrätter som tabellens övriga rader bygger på. Vad avtalsfrihet gör med hyresnivån i privatuthyrningen går att mäta först på statistik från tiden efter den 1 juli 2026. Regeringen kallar för övrigt inte reformen fri hyressättning, utan ”en större avtalsfrihet om hyran”.
Det som gör gapet svårast att använda är att det knappt mäts. Boverkets siffror är nio år gamla, och SOU 2023:65 ”Bättre information om hyresbostäder” slår kort fast: ”Andrahandshyresgäster betalar också vanligtvis betydligt högre hyror än förstahandshyresgäster.” Samtidigt beskriver utredningen hur svårt det är att alls få reda på var hyreslägenheterna finns och vem som innehar kontrakten. I det tomrummet är det parter och uthyrningsföretag som levererar siffrorna. Hyresgästföreningens faktabank Bostadsfakta, som föreningen själv står bakom och som alltså har ett partsintresse i frågan, redovisar medianhyror för 2025 där en etta i Stockholm kostar 11 000 kronor i andra hand mot 6 249 kronor i det ordinarie beståndet. Det första talet kommer från Qasas Hyresrapporten 2025, det andra från SCB.
De två måtten mäter inte samma sak och hör inte hemma i samma serie. Boverket redovisar ett genomsnitt i kronor per kvadratmeter och månad för hela riket, Bostadsfakta en median i kronor per månad för en viss lägenhetsstorlek i en enskild kommun, hämtad ur utbudet hos en förmedlare. Bostadsfakta gör själv reservationen att ”lägenheterna som ligger till grund för statistiken är alltså inte nödvändigtvis jämförbara med varandra”. Boverket är minst lika försiktigt om sitt eget underlag. Siffrorna speglar ”flödet på en begränsad del av andrahandsmarknaden, inte stocken”, observationerna täcker ”troligen runt en tredjedel” av marknaden, en annonserad hyra behöver inte vara den som till slut betalas, och underlaget kommer från en enda annonsplats. Rapporten räknar dessutom med en selektion: de uthyrda lägenheterna skiljer sig ”antagligen” från genomsnittet i bostadsbeståndet genom att de ”både är mindre storleksmässigt och ligger mer centralt placerade”. Just de två egenskaperna driver upp hyran per kvadratmeter, alltså precis den storhet gapet mäts i. Att bygga en utveckling över tid av sådana tal, från 65 procent till någon högre siffra, säger mer om bytet av mätmetod än om marknaden. Den som vill använda prisgapet som argument behöver därför säga vilken population, vilken storhet och vilket år det gäller.
Utredningen som aldrig blev lag
Frågan om friare hyressättning nådde sin politiska höjdpunkt kring 2021. I januariavtalet mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna ingick en punkt om fri hyressättning i nyproduktion. Utredningen SOU 2021:50 ”Fri hyressättning vid nyproduktion” lämnades i juni 2021 och föreslog en ny lag för nyproducerade lägenheter.
Förslaget utlöste en regeringskris. Vänsterpartiet hotade fälla regeringen, och den 21 juni 2021 biföll riksdagen en misstroendeförklaring mot statsminister Stefan Löfven. Förslaget om fri hyressättning drogs tillbaka. Remissen av SOU 2021:50 återkallades den 15 juli 2021, och betänkandet lades i övriga delar till handlingarna. En del skildes dock av: avsnittet om en framtida heltäckande officiell hyresstatistik lämnades till Finansdepartementet för fortsatt beredning (Sveriges Allmännytta). Full marknadshyra har alltså aldrig införts i Sverige.
Bred marknadshyra är inte längre ett aktivt regeringsprojekt, och frågan ligger utanför Tidöavtalet. Däremot har smalare reformer i friare riktning genomförts: den nya modellen för presumtionshyra (i kraft 1 januari 2026) och en större avtalsfrihet om hyran vid privat andrahandsuthyrning genom prop. 2025/26:187 ”En mer flexibel hyresmarknad”, som gav privatuthyrningslagen (2026:772) och trädde i kraft den 1 juli 2026.
Samma reform nådde dock även det ordinarie beståndet. Genom SFS 2026:773 fick jordabalken nya regler om blockhyra (12 kap. 1 e och 1 f §§) och om anpassad hyra (12 kap. 55 b §). En lägenhet som i tidigare led hyrts ut med blockhyra kan därmed få sin hyra bestämd utan vanlig bruksvärdesprövning, och en sådan hyra får inte heller användas som jämförelse när andra hyror prövas. Det gäller företags- och delningsbostäder, inte den kollektivt förhandlade hyran för ordinarie hyresgäster, men det är ändå ett undantag från bruksvärdet i det befintliga beståndet.
Perspektiv som ofta glöms bort
Debatten kretsar nästan alltid kring de större städernas centrala lägen, där efterfrågan är hög och köerna längst. Samtidigt står många mindre kommuner inför det motsatta problemet, med vikande befolkning och tomma hyreslägenheter. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2026 uppger 55 kommuner överskott på bostäder, och för första gången på 25 år bedömer fler kommuner balans, 130 stycken, än underskott, 102 stycken. Enkätserien går tillbaka till 2001, så jämförelsen sträcker sig inte längre bak än så. Att brist och överskott finns samtidigt, i olika delar av landet, är en viktig förklaring till att en och samma reform slår olika.
De konkreta konsekvenserna är också omtvistade. Hyresgästföreningen, som motsätter sig marknadshyra, framhåller att fria hyror skulle höja boendekostnaderna kraftigt i attraktiva lägen (Hyresgästföreningen). Från andra hållet driver Moderaterna en modell de kallar trygghetshyror, som enligt partiet bara ska gälla nya kontrakt: hyresgäst och hyresvärd förhandlar hyran vid inflyttning, och den räknas sedan upp enligt ett index. Moderaterna avvisar samtidigt beskrivningen att förslaget skulle innebära marknadshyror (Moderaterna). Hur partierna ställer sig går vi igenom i Marknadshyra och riksdagspartierna.
Var står partierna och aktörerna?
Positionerna följer i grova drag ett blockmönster, men med tydliga avvikelser. En genomgång av var de åtta riksdagspartierna står finns i vår artikel Marknadshyra och riksdagspartierna, och en översikt över intresseorganisationernas och remissinstansernas hållning i Bostadspolitiska positioner. Hur andra länder löst hyressättningen beskrivs i Marknadshyra i Europa.
Bodebatt.se samlar argumenten och positionerna, men tar inte ställning i sakfrågan. För politiska förslag och partiers program hänvisar vi till systersajten Bopolitik.se, för statistik och siffror till Hyresdata.se. Den som vill följa den mer åsiktsdrivna debatten hittar den på Bostadsforum.se.
Källor: Jordabalken 12 kap. 1 e, 1 f, 55, 55 b och 55 c §§ (lagar.se); hyresförhandlingslagen 1978:304 (lagar.se); privatuthyrningslagen (2026:772) och lag (2026:773) om ändring i jordabalken (riksdagen.se respektive Svensk författningssamling); SOU 2021:50 (regeringen.se); betänkande 2025/26:CU5 och prop. 2025/26:187 (riksdagen.se); Sveriges Domstolar; Sveriges Allmännytta; Boverket, rapport 2018:29 ”Uppdrag att följa utvecklingen på andrahandsmarknaden” (tabell 4.4 och 6.1, underlag SCB och Valueguard); Boverkets bostadsmarknadsenkät 2026; SOU 2023:65 (riksdagen.se); Bostadsfakta/Hyresgästföreningen med hyresdata från Qasa och SCB; Moderaterna. Sidan uppdateras när rättsläget eller de politiska positionerna ändras.
Senast faktagranskad: 4 augusti 2026