Nya regler för presumtionshyra trädde i kraft den 1 januari 2026. De ändrar inte hur länge en nyproducerad hyresrätt slipper bruksvärdesprövning. Femtonårsgränsen står kvar oförändrad. Det som ändrades är hur mycket hyran får höjas under de åren, och den ändringen river en rättspraxis som i praktiken halverade de årliga höjningarna.
Vad presumtionshyra är
Presumtionshyra är ett tidsbegränsat undantag från bruksvärdessystemet. En fastighetsägare och en hyresgästorganisation kan vid nybyggnation komma överens om en hyra som ska presumeras vara skälig, vilket innebär att den inte kan sänkas efter en jämförelse med likvärdiga lägenheter på orten. Regeln finns i 12 kap. 55 c § jordabalken och undantar hyran från den vanliga skälighetsprövningen i 12 kap. 55 §.
Villkoren står sedan årsskiftet i 19 a § hyresförhandlingslagen. Hyresgästorganisationen ska ha varit etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, det ska framgå av överenskommelsen att hyran bestämts enligt paragrafen, och överenskommelsen ska omfatta samtliga bostadslägenheter i huset och ha träffats innan något hyresavtal tecknats för någon av dem. Presumtionen gäller i högst femton år räknat från den dag den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Modellen är enligt regeringen den vanligaste vid nyproduktion av hyresbostäder.
Det som ändrades vid årsskiftet
Två lagändringar trädde i kraft den 1 januari 2026: SFS 2025:1262 i jordabalken och SFS 2025:1264 i hyresförhandlingslagen. Båda bygger på propositionen En förbättrad modell för presumtionshyra (prop. 2024/25:192), som i sin tur vilar på delbetänkandet SOU 2024:62. Civilutskottet justerade sitt betänkande 2025/26:CU5 den 13 november 2025 och riksdagen biföll propositionen.
Rent tekniskt tömdes 55 c § på sina villkor. Paragrafen säger nu bara att en hyra som bestämts enligt 19 a eller 19 b § hyresförhandlingslagen ska anses som skälig. Villkoren flyttade till hyresförhandlingslagen, där de hör hemma eftersom presumtionshyran alltid förutsätter en kollektiv förhandling. Den sakliga förändringen ligger på tre ställen: hur mycket hyran får höjas löpande, vilka andra skäl som får ändra den, och vem som avgör tvisten när parterna inte kommer överens.
Regeln som föll: hovrättens halveringsmodell
Före reformen fick en presumtionshyra ändras ”i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten”. Vad det betydde i siffror sade förarbetena inget om. Svaret kom i stället från Svea hovrätt, som är sista instans i den här måltypen, genom två beslut den 8 juni 2022 (mål ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21). Hovrätten slog fast att presumtionshyror som huvudregel får höjas med hälften av den allmänna hyresutvecklingen på orten upp till tre procent, och därutöver med tre fjärdedelar av den del som överstiger tre procent.
Den modellen är nu ersatt. Enligt 55 c § tredje stycket får hyran ändras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten, eller med ett annat belopp om det finns särskilda skäl. Huvudregeln är alltså full följsamhet, och avvikelsen är undantaget. Regeringen konstaterar i propositionen att en följd av lagändringen är att hovrättens avgöranden inte längre är vägledande.
Ett räkneexempel
Anta att den allmänna hyresutvecklingen på orten ett visst år är fem procent. Under hovrättens modell blev höjningen av presumtionshyran hälften av de första tre procentenheterna, alltså 1,5 procent, plus tre fjärdedelar av de återstående två procentenheterna, alltså ytterligare 1,5 procent. Summa tre procent. Under den nya huvudregeln blir höjningen fem procent.
På en månadshyra om 12 000 kronor är skillnaden 360 kronor mot 600 kronor det första året. Effekten ligger dock inte i det enskilda året utan i ränta på ränta. Med fem procents hyresutveckling fem år i rad hamnar samma lägenhet på 13 911 kronor enligt den gamla modellen och 15 315 kronor enligt den nya, en skillnad på drygt 1 400 kronor i månaden. Siffrorna är ett räkneexempel på reglerna, inte uppmätta hyror. Hur stora höjningarna faktiskt blir avgörs i de kollektiva förhandlingarna, och regeringen framhåller att hyresvärden inte är skyldig att ta ut hela det utrymme lagen ger.
Femton år, inte tjugo
En vanlig missuppfattning är att reformen förlängde presumtionstiden. Det gjorde den inte. Tidsgränsen har varit femton år sedan 2013 och står ordagrant kvar i 19 a §. Den enda gången gränsen har flyttats var vid årsskiftet 2012 till 2013, då den gick från tio till femton år, kopplat till att perioden med helt undantag från fastighetsavgift för flerbostadshus samtidigt förlängdes till femton år.
Eftersom övergångsbestämmelserna skiljer sig åt mellan ändringarna avgör datumet för förhandlingsöverenskommelsen vilken regel som gäller för ett visst hus. Tabellen nedan samlar hela kedjan.
| I kraft | SFS | Förarbete | Vad som ändrades |
|---|---|---|---|
| 1 juli 2006 | 2006:408 | prop. 2005/06:80 | Presumtionshyran införs som ny 55 c § hyreslagen. Presumtionstid tio år. Äldre regler gäller för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. |
| 1 januari 2013 | 2012:819 | prop. 2012/13:1, utg.omr. 18 | Presumtionstiden förlängs från tio till femton år. Äldre regler gäller för hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som ingåtts före ikraftträdandet. |
| 1 oktober 2019 | 2019:523 | prop. 2018/19:107 | Andra stycket förtydligas: vid ombyggnad eller tillbyggnad räknas bara de lägenheter som bildats av utrymmen som inte tidigare var bostadslägenheter. |
| 8 juni 2022 | ingen lagändring | Svea hovrätt, mål ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21 | Praxis fastställer takten för de årliga höjningarna: halva hyresutvecklingen upp till tre procent, därutöver tre fjärdedelar. |
| 1 januari 2026 | 2025:1262 och 2025:1264 | prop. 2024/25:192 | Villkoren flyttas till 19 a § hyresförhandlingslagen, ny 19 b § om ändring av hyran, full hyresutveckling blir huvudregel och tvister kan gå till skiljeman. Gäller även avtal som ingåtts före ikraftträdandet. |
Tioårsregeln kan alltså bara träffa hus vars förhandlingsöverenskommelse träffades senast under 2012. Eftersom överenskommelsen enligt lagen måste vara på plats innan något hyresavtal tecknats i huset ligger de första inflyttningarna nära i tiden efter den, och de husen är i dag på väg ut ur presumtionen och in i bruksvärdessystemet.
Två nya skäl att ändra hyran
Utöver den allmänna hyresutvecklingen ger nya 19 b § hyresförhandlingslagen parterna två ändringsgrunder som inte fanns tidigare. Den ena är ett skäligt tillägg eller avdrag på grund av ett tillval eller frånval som hyresgästen själv efterfrågat. Den andra är ett belopp som är skäligt med hänsyn till ett väsentligt intresse.
Den andra grunden är den mer kontroversiella, eftersom den kan höja hyran utan att den enskilda hyresgästen har samtyckt. Regeringen beskriver den som avsedd för förändringar som gynnar hyresgästerna som kollektiv, inklusive framtida hyresgäster, och nämner moderna bredbandslösningar samt installation av solceller eller laddstolpar. Ändringen förutsätter att hyresvärden och hyresgästorganisationen är överens, och den enskilda hyresgästen kan begära prövning i hyresnämnden.
Tvisten kan flyttas till en skiljeman
Sedan 2023 har de kollektivt förhandlande parterna kunnat avtala om att en särskild skiljeman, utsedd av hyresnämnden, prövar tvister om hyresändring med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Genom reformen utvidgas 23 a § hyresförhandlingslagen till att omfatta två nya tvistetyper: storleken på den inledande presumtionshyran, och löpande justeringar av en sådan hyra.
Betydelsen är ojämnt fördelad. Regeringen konstaterar i propositionen att de nya tvistlösningsmöjligheterna får störst betydelse för privata fastighetsägare, eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen och Hyresgästföreningen redan har en avtalad ordning för presumtionshyrestvister inom Hyresmarknadskommittén.
Retroaktiviteten blev riksdagens stridsfråga
De nya reglerna gäller inte bara framåt. Enligt övergångsbestämmelserna omfattar de även hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före den 1 januari 2026, och en gammal överenskommelse enligt 55 c § räknas nu som en överenskommelse enligt 19 a §. Undantaget är tvister om hyran som redan hade inletts hos hyresnämnden vid årsskiftet. Det var den punkten, inte hyresnivåerna, som riksdagsdebatten kom att handla om.
Vänsterpartiet och Miljöpartiet reserverade sig gemensamt och ville att äldre bestämmelser skulle fortsätta gälla för avtal som ingåtts före ikraftträdandet. De hänvisade till principen att ny civilrättslig lagstiftning inte ska tillämpas på redan ingångna avtal, och till att bland andra Hyresgästföreningen och Konsumentverket motsatt sig retroaktiviteten i remissbehandlingen. Vänsterpartiet lade dessutom en reservation i andra hand: att lagändringarna åtminstone inte skulle tillämpas på överenskommelser som träffats efter hovrättens avgöranden i juni 2022, eftersom en hyresgäst då kan ha accepterat en högre inflyttningshyra i förlitan på den lägre höjningstakten. Argumentet fördes fram av Sveriges advokatsamfund.
Socialdemokraterna lämnade inget motförslag men skrev ett särskilt yttrande där de slog fast att deras grundinställning är att lagstiftning inte bör vara retroaktiv, samtidigt som de efter noggrant övervägande fann undantaget befogat för att undvika flera parallella hyressättningssystem. Centerpartiet stödde lagförslaget men reserverade sig på två punkter: att begreppet väsentligt intresse är för otydligt definierat, och att en skiljeman borde vara skyldig att avgöra en tvist om inledande presumtionshyra inom sex veckor från förordnandet. Samtliga reservationer avslogs. Hur partierna i övrigt förhåller sig till hyressättningen framgår av vår genomgång av aktörernas positioner.
Invändningen handlar om slutet, inte början
Den sakligt tyngsta kritiken i remissomgången gällde inte de första femton åren utan vad som händer efter dem. När presumtionstiden löper ut övergår lägenheten till bruksvärdessystemet. Om presumtionshyrorna får stiga i samma takt som bruksvärdeshyrorna i stället för i halv takt, blir gapet mellan de två hyresnivåerna större vid övergången. Malmö universitet avstyrkte förslaget på den grunden. Hyresnämnden i Jönköping menade att presumtionshyror och hyror för jämförbara lägenheter i det närmaste borde mötas på en gemensam nivå vid presumtionstidens slut, och även Svea hovrätt samt hyresnämnderna i Göteborg och Linköping pekade på övergångsproblem.
Kungliga Tekniska högskolan och Wallenstam föreslog en lösning: att lägenheter som haft presumtionshyra bara skulle få jämföras med varandra vid en bruksvärdesprövning. Regeringen avvisade den med argumentet att det i praktiken skulle skapa ett nytt parallellt hyressättningssystem för nyproducerade lägenheter, vid sidan av bruksvärdessystemet, och göra hyressättningen ännu mer komplicerad. Regeringen accepterar i stället uttryckligen att skillnaden i hyresnivå vid presumtionstidens slut generellt kan antas bli något större än förut.
Argumentet på andra sidan är att lägre inflyttningshyror är den direkta motprestationen. Byggföretagen, Konsumentverket och Sveriges Allmännytta framhöll i remissvaren att större möjligheter till löpande justeringar gör att inflyttningshyran kan sättas lägre, eftersom fastighetsägaren inte behöver bygga in hela den framtida kostnadsökningen i den första hyran. Riksbyggen och Hyresgästföreningen tillade att lägre inflyttningshyror är positivt sett från hyresgästens sida. Hyresgästföreningen såg också ett värde i att parterna får utrymme att anpassa lösningen till det enskilda fallet.
Frågan som sköts framåt
Flera remissinstanser tyckte att reformen var för liten. Bofrämjandet, Byggföretagen, Fastighetsägarna, Einar Mattsson och Wallenstam ansåg att en friare hyressättning vid nyproduktion borde införas i stället. Regeringen svarade att en sådan modell skulle kunna ha positiva effekter på bostadsmarknaden, men att det inte fanns förutsättningar att överväga större reformer inom ramen för detta lagstiftningsärende. Den frågan är alltså inte avgjord, bara flyttad, och den är samma konflikt som gått genom svensk bostadspolitik i decennier. Argumenten på båda sidor finns samlade i vår genomgång av marknadshyra kontra bruksvärde och i bakgrunden till hyresregleringen i Sverige.
Vad reformen faktiskt ger går inte att avläsa på kort sikt. Regeringen skriver själv att effekterna inte är möjliga att kvantifiera på förhand, och att hyressättningen bara är en av flera faktorer bakom nyproduktionen. Det som däremot går att följa är de årliga förhandlingarna. Det är där den nya huvudregeln prövas, och det första riktiga beskedet kommer när parterna för första gången ska tillämpa full hyresutveckling på ett bestånd som i drygt tre år räknat med halv.
Källor: Jordabalken 12 kap. 55 och 55 c §§ samt hyresförhandlingslagen 1978:304, 19 a, 19 b och 23 a §§ (lagar.se, korsläst mot Regeringskansliets rättsdatabaser); prop. 2024/25:192, prop. 2018/19:107, prop. 2012/13:1 utg.omr. 18 och prop. 2005/06:80 (riksdagen.se); bet. 2025/26:CU5 (riksdagen.se); SOU 2024:62 (regeringen.se). Uppgifterna kontrollerades den 31 juli 2026. Sidan uppdateras när rättsläget ändras.