Sverige har ett internationellt sett ovanligt system för hyressättning. Hyrorna bestäms inte av utbud och efterfrågan på en fri marknad, utan genom förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägarna. Systemet kallas bruksvärdessystemet och har sina rötter i efterkrigstidens bostadspolitik.
Så fungerar bruksvärdessystemet
Bruksvärdesprincipen innebär att hyran för en lägenhet ska motsvara den nytta, det bruksvärde, som lägenheten ger hyresgästen. Bruksvärdet bestäms genom att jämföra lägenheten med liknande lägenheter i samma ort. Faktorer som påverkar bruksvärdet är bland annat lägenhetens storlek, planlösning, standard, läge och tillgång till gemensamma utrymmen som tvättstuga och förråd.
I praktiken förhandlas hyrorna kollektivt. Hyresgästföreningen och fastighetsägarna (organiserade i Fastighetsägarna eller Sveriges Allmännytta) träffas årligen för att komma överens om hyresnivåerna. Om parterna inte kan enas kan ärendet prövas av hyresnämnden. Sedan lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft den 1 januari 2011 har allmännyttans hyresnormerande roll försvagats, och privata hyresvärdar kan i högre grad förhandla fritt, men inom ramen för bruksvärdessystemet.
Historik: från krigstida reglering till bruksvärde
Den svenska hyresregleringen har sitt ursprung i andra världskrigets bostadsbrist. Genom en proposition till riksdagen våren 1942 infördes lagen (1942:429) om hyresreglering m.m., som satte tak för hyrorna och gav hyresgästen rätt till förlängt hyresavtal i städer och tätorter med minst 2 000 invånare. Regleringen var tänkt som en krigstida nödlösning, men förlängdes i stället genom en lång rad propositioner om fortsatt giltighet, i takt med att bostadsbristen bestod långt efter krigsslutet.
Ett permanent alternativ till den statligt satta hyresnivån växte i stället fram i bruksvärdessystemet. Riksdagen antog reformen efter en proposition våren 1968, sedan ett tidigare förslag hade dragits tillbaka året innan, och de nya reglerna kom att gälla från och med 1969. I stället för en myndighetsfastställd nivå jämförs lägenheten med likvärdiga lägenheter på orten, den princip som fortfarande bär hela systemet.
Den formella avvecklingen kom genom lag (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen, som trädde i kraft den 1 juli 1975. Lagen fasade ut de sista resterna av 1942 års reglering successivt, och enligt samma utredning upphörde den sista hyresregleringen helt år 1978. Sedan dess är det bruksvärdet, inte ett statligt hyrestak, som avgör vad en hyresgäst kan tvingas betala. Se argumenten för och mot dagens system nedan.
Argument för hyresreglering
Förespråkare för det nuvarande systemet, bland dem Hyresgästföreningen och delar av den politiska vänstern, framhåller flera argument. Ett centralt skäl är att regleringen skyddar hyresgäster mot plötsliga och kraftiga hyreshöjningar, särskilt i områden där efterfrågan är hög. Utan reglering riskerar hyrorna i attraktiva lägen att stiga till nivåer som utestänger låg- och medelinkomsttagare.
Vidare menar förespråkarna att hyresregleringen bidrar till social blandning i bostadsområden. Om hyrorna sätts fritt efter marknadsvärde finns risken att centrala stadsdelar befolkas uteslutande av höginkomsttagare, medan hushåll med lägre inkomster tvingas längre ut i periferin. Besittningsskyddet, som hänger nära samman med bruksvärdessystemet, ger dessutom trygghet och stabilitet åt hyresgäster.
Ytterligare ett argument är att marknadshyror inte nödvändigtvis leder till ökat byggande. Erfarenheter från länder med avreglerade hyresmarknader, exempelvis delar av USA och Storbritannien, visar att höga hyror inte automatiskt innebär att fler bostäder byggs. Fastighetsägare kan i stället välja att maximera avkastningen på befintligt bestånd snarare än att investera i nyproduktion.
Argument mot hyresreglering
Kritiker av bruksvärdessystemet, bland dem Fastighetsägarna, delar av näringslivet och flera nationalekonomer, pekar på andra konsekvenser. Det kanske vanligaste argumentet är att regleringen skapar inlåsningseffekter. Hyresgäster i attraktiva lägen med låg hyra har starka incitament att stanna kvar, även om lägenheten inte längre passar deras behov. Detta minskar rörligheten på bostadsmarknaden och gör det svårare för nya aktörer att komma in.
En annan invändning gäller svarta marknaden. Eftersom hyrorna i centrala lägen understiger marknadspriset uppstår ett efterfrågeöverskott som tar sig uttryck i långa bostadsköer, byteskedjor och i värsta fall illegal andrahandsuthyrning till kraftigt överpris. Stockholms bostadskö framhålls ofta som ett exempel på systemets brister. För att få en bostad i innerstaden fick du i genomsnitt vänta i 21 år under 2025, medan den genomsnittliga kötiden för alla vanliga hyresrätter i och utanför Stockholms län var nio år, enligt Bostadsförmedlingen i Stockholm. Uppgifterna kontrollerades den 29 juli 2026.
Kritikerna menar också att regleringen hämmar nyproduktion av hyresrätter. När avkastningen på hyresfastigheter begränsas minskar investeringsviljan, och kapital flödar i stället till bostadsrätter och kommersiella fastigheter. Systemet med presumtionshyra, som enligt 19 a § hyresförhandlingslagen ger nyproducerade hyresrätter en friare hyressättning under högst femton år från det att den första hyresgästen tillträdde lägenheten, och där hyran då enligt 12 kap. 55 c § jordabalken ska anses skälig, har införts som en kompromiss, men kritiker anser att det inte räcker. Modellen reformerades den 1 januari 2026, då de årliga höjningarna av en presumtionshyra som huvudregel fick följa den allmänna hyresutvecklingen på orten fullt ut i stället för den halverade takt som Svea hovrätt slagit fast 2022.
Internationella jämförelser
De flesta europeiska länder har någon form av hyresreglering, men utformningen varierar kraftigt. Tyskland har ett system med hyresbroms (Mietpreisbremse) som begränsar hyreshöjningar vid nyuthyrning till tio procent över jämförelsenivån, och som förbundsdagen 2025 förlängde till utgången av 2029. Nederländerna har ett poängsystem som liknar det svenska bruksvärdessystemet. Danmark reglerar fortfarande hyrorna, men sedan den 1 juli 2022 samlat i lejeloven, som då ersatte den tidigare boligreguleringsloven. Reglerna skärptes 2020, bland annat med en femårig karensperiod efter ägarbyte innan större höjningar får göras efter renovering (The Local). Villkoret finns i dag i lejeloven § 19. I Finland avvecklades hyresregleringen stegvis under början av 1990-talet, enligt Roger Wessmans genomgång i Ekonomiska Samfundets Tidskrift. Avregleringen ledde enligt förespråkarna till ökat byggande, men enligt kritikerna också till kraftigt stigande hyror i Helsingfors.
Erfarenheterna från andra länder visar att det inte finns en enkel lösning. Avreglering kan öka rörligheten och nyproduktionen, men riskerar att drabba ekonomiskt utsatta hushåll. Reglering kan ge trygghet och social blandning, men tenderar att skapa inlåsning och köer. De flesta länder söker i praktiken en balans mellan dessa ytterligheter.
Den politiska debatten i Sverige
Frågan om hyresreglering har länge delat det politiska landskapet. Socialdemokraterna och Vänsterpartiet har traditionellt försvarat bruksvärdessystemet, medan Moderaterna och Centerpartiet förespråkat steg mot friare hyressättning. Januariavtalet 2019 innehöll en punkt om fri hyressättning i nyproduktion. Utredningen SOU 2021:50 föreslog en sådan reform, men förslaget drogs tillbaka efter regeringskrisen i juni 2021 och har aldrig blivit lag. Frågan förblir politiskt laddad. Riksdagens bostadspolitiska debatter återkommer regelbundet till denna grundläggande konflikt: ska bostadsmarknaden i högre grad styras av marknadskrafter eller av politiska beslut?
Läs vidare
- Marknadshyra kontra bruksvärde: så står argumenten
- Bruksvärdessystemet: så fungerar den svenska hyressättningen
- Marknadshyra och riksdagspartierna
- Marknadshyra i Europa: Tyskland, Finland och Nederländerna
Källor: Jordabalken 12 kap. (lagar.se); hyresförhandlingslagen 1978:304 (lagar.se); lagen (1942:429) om hyresreglering m.m., proposition 1942:301 (riksdagen.se); lag (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen (lagar.se); SOU 2021:50 (regeringen.se). Sidan uppdateras när rättsläget ändras.
Senast faktagranskad: 29 juli 2026