Siffran 39 procent kommer från en scenarioanalys som konsultföretaget Ramboll har gjort på uppdrag av Hyresgästföreningen, som företräder hyresgästerna i hyresförhandlingarna. Talet är ett genomsnitt för Stockholm. Det beskriver vad hyrorna i hyresrätter byggda 2013 eller tidigare skulle bli om dagens system ersattes av fri hyressättning från en dag till en annan. Marknadshyran räknas fram ur priserna på bostadsrätter. Rapporten räknar inte på vad som händer sedan, alltså flyttar, investeringar och nyproduktion. Forskarna bakom metoden, Herman Donner, Peter Englund och Mats Persson, bedömer att den sannolikt överskattar marknadshyrorna, men också att hyrorna i nyproduktionen troligen ligger något under marknadsnivån, vilket drar skattningen nedåt.
Stockholmssiffran är ett snitt och 78 procent gäller ett stadsdelsområde
Enligt Rambolls rapport för Stockholm stiger hyran i snitt med 39 procent, från 1 769 till 2 452 kronor per kvadratmeter och år. Nyare lägenheter har oftast presumtionshyra, en hyra som utgår från vad huset kostade att bygga. Den anses som skälig i högst 15 år från det att den första hyresgästen flyttade in, om det inte finns synnerliga skäl emot. Rapporten räknar de hyrorna som marknadsmässiga.
| Område i Stockholm | Höjning i Rambolls scenario |
|---|---|
| Hela staden, genomsnitt | 39 procent |
| Östermalm och Djurgården | närmare 110 procent |
| Norra Innerstaden | 78 procent |
| Kungsholmen och Södermalm | 46 till 61 procent |
| Skärholmen och Hässelby-Vällingby | 11 till 13 procent |
| Järva | sänkning med 1 procent |
Hyresgästföreningen, som beställt rapporterna, skriver på sin sammanfattningssida ”Stockholm: upp till +78 procent”, men 78 procent är snittet för Norra Innerstaden och inte ett tak för staden.
Hyresgästernas boendekostnad stiger i rapportens beräkning från 25 till 36 procent av den disponibla inkomsten i snitt, och till 48 procent i Norra Innerstaden.
Sju städer har fått egna beräkningar
Hyresgästföreningen, som är hyresgästernas part i hyresförhandlingarna, har låtit Ramboll räkna på sju städer med samma metod. Alla siffror gäller hyresrätter byggda 2013 eller tidigare.
| Stad | Genomsnittlig höjning i Rambolls scenario |
|---|---|
| Stockholm | 39 procent |
| Göteborg | 36 procent |
| Uppsala | 27 procent |
| Örebro | 24 procent |
| Linköping | 22 procent |
| Luleå | 18 procent |
| Helsingborg | knappt 10 procent |
Hyran räknas fram ur bostadsrätternas priser
Metoden utgår från att en hyresrätt på en fri marknad skulle kosta lika mycket som det kostar att bo i en likvärdig bostadsrätt. Den kostnaden är månadsavgiften plus en kapitalkostnad, alltså bostadsrättens pris gånger en ränta. Räntan går inte att observera. Ramboll väljer den ränta som gör att modellen bäst träffar hyrorna i nyproduktion, där presumtionshyrorna antas ligga på marknadsnivå. Beroende på vilket felmått som används blir räntan 2,4 eller 2,9 procent, och rapporten använder 2,4 procent.
Rapporten skriver själv att metoden bygger på att bostadsrättspriserna inte påverkas av bruksvärdessystemet, ”vilket troligtvis inte är fallet”.
Metoden kommer från en rapport till Finanspolitiska rådet
Ramboll bygger på en underlagsrapport som forskarna Herman Donner, Peter Englund och Mats Persson skrev till Finanspolitiska rådet 2017. I den rapporten gav en ränta på 2,7 procent en genomsnittlig höjning på 33 procent för en standardtrea i Storstockholm, och en ränta på 3,15 procent gav 48 procent.
Författarna skriver i rapportens slutsats att metoden sannolikt överskattar marknadshyrornas nivå, men att den sannolikt åtminstone ger en pålitlig bild av vilka områden och inkomstgrupper som får de största höjningarna. Författarna bedömer samtidigt att hyrorna i nyproduktionen troligen ligger något under marknadsnivån, vilket i stället drar skattningen nedåt. Hur mycket mekanismerna bakom en överskattning betyder kan de enligt egen uppgift inte avgöra.
Fastighetsägarnas Martin Lindvall kallade metoden verklighetsfrånvänd 2021
När Ramboll 2021 räknade fram 52 procent för Stockholm med samma metod sade Martin Lindvall till Hem & Hyra, Hyresgästföreningens medlemstidning, att beräkningsmetoden är ”verklighetsfrånvänd”. Lindvall var då samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna, som företräder hyresvärdarna. Han sade också att det inte finns någon efterfrågan som skulle tillåta hyresvärdarna att höja hyrorna till de nivåerna. I samma intervju sade han att det inte ifrågasätts att många hyror i storstäderna ligger under marknadsvärdet.
Fastighetsägarnas egen linje gäller nya bostäder. Organisationen vill att hyresvärden ska kunna välja fri hyressättning när nya bostäder byggs, med besittningsskydd och möjlighet att pröva villkoren i hyresnämnden. Fri hyressättning i nyproduktion var också vad Centerpartiet och Liberalerna ville inför valet 2026.
Rapporten räknar inte på flyttar och nybyggen
Ramboll skriver att en ny hyressättning sannolikt skulle få många hushåll att flytta och påverka investeringar och nyproduktion, men att de effekterna inte analyseras. Förespråkarna för marknadshyra bygger sina argument just på de effekterna, vilket genomgången av argumenten för och emot visar. Rapporten tar inte heller ställning till om marknadshyror är önskvärda.
I dag gäller bruksvärdessystemet. En hyra är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter, bedömt efter bruksvärdet.
Senast faktagranskad: 2 oktober 2026