Nio av tio lägenheter där en skiljeman satte 2026 års hyra fick en högre hyra än den förhandlade i samma kommun, enligt tidningen Hem & Hyra. Skillnaden var i snitt 0,20 procentenheter. Hem & Hyra är Hyresgästföreningens medlemstidning. Sedan 2023 kan en skiljeman avgöra tvisten när förhandlingen om den årliga hyreshöjningen har låst sig, om parterna har avtalat om det. Hyresnämnden utser skiljemannen. Skiljemannen lämnar en rekommendation, som inte börjar gälla av sig själv. Parterna ska göra den till en förhandlingsöverenskommelse. Systemet används långt mer än lagstiftaren räknade med. Både Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna vill nu ändra systemet: Fastighetsägarna vill att alla hyresvärdar ska kunna gå till skiljeman, medan Hyresgästföreningen vill avskaffa dagens modell.
Skiljemannen avgör tvisten när hyresförhandlingen låser sig
Hyran för de flesta hyresrätter bestäms i kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, nästan alltid Hyresgästföreningen. En gång om året förhandlar de om hur mycket hyrorna ska höjas. Kommer de inte överens kan endera parten be hyresnämnden att utse en särskild skiljeman. Regeln finns i 23 a § hyresförhandlingslagen och gäller sedan den 1 januari 2023.
Möjligheten måste stå i förhandlingsordningen, det avtal som styr hur parterna förhandlar. En ansökan om skiljeman får lämnas in tidigast tre och senast fyra månader efter att motparten har fått begäran om förhandling, om parterna inte har kommit överens om något annat. Skiljemannen prövar hur hyrorna ska ändras med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten, inte den enskilda lägenhetens bruksvärde.
Förfarandet regleras i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
- Skiljemannen lämnar en skriftlig rekommendation senast sex veckor efter att hyresnämnden utsåg honom eller henne. Finns det särskilda skäl får det ta längre tid (9 §).
- Parterna ska göra rekommendationen till en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor, om de inte har avtalat om något annat. Den part som inte medverkar ska ersätta motpartens skada (11 §).
- Hyresvärden och hyresgästorganisationen betalar hälften var av skiljemannens ersättning, om de inte har avtalat om en annan fördelning (12 §).
- Skiljemannen behöver inte motivera rekommendationen, om parterna inte har avtalat om det. Rekommendationen kan inte överklagas.
- Förfarandet är inte offentligt, och skiljemannen har tystnadsplikt.
Blir rekommendationen klar efter årsskiftet kan höjningen gälla retroaktivt. Så blev det i Stockholms stad 2025. Där fick cirka 40 000 hushåll hos privata värdar en höjning på 5,3 procent som gällde från den 1 januari.
Hyresgästen kan begära prövning av en hyra som skiljemannen satt
Procentsatsen avgörs mellan organisationerna. Den enskilda hyresgästen har ändå kvar rätten att få sin egen hyra prövad. Enligt 22 § hyresförhandlingslagen kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om ändring av en förhandlingsöverenskommelse i den del den gäller hennes lägenhet. Det gäller även en överenskommelse som bygger på en skiljemans rekommendation. Ansökan ska ha kommit in inom tre månader från den dag då den nya hyran började tillämpas mot henne.
Nämnden jämför då hyran med hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde, enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Vissa undantag finns, bland annat för presumtionshyror. Ändrar nämnden hyran ska hyresvärden betala tillbaka det som har tagits ut för mycket, med ränta.
Ärendena om skiljeman blev många fler än propositionen räknade med
När lagen infördes räknade regeringen med cirka 50 till 200 ärenden per år om att utse en skiljeman. Antalet väntades minska efter några år. Redan i remissomgången varnade Hyresnämnden i Stockholm för att ärendena kunde bli fler än så.
| År | Ärenden om att utse skiljeman |
|---|---|
| Prognos per år | 50 till 200 |
| 2023 | 1 464 |
| 2024 | 6 027 |
| 2025 | 4 852 |
Antalet ärenden visar inte hur många förhandlingar som gick till skiljeman. Enligt Fastighetsägarna berodde det höga antalet 2023 till viss del på att varje fastighetsägares ansökan registrerades som ett eget ärende. I december 2024 utsåg Hyresnämnden i Stockholm en skiljeman för över 40 000 lägenheter i Stockholms stad. Nämnden konstaterade då att ärendena var långt fler och mer tidskrävande än propositionen hade bedömt.
Av de förhandlingar som Fastighetsägarna förde 2025 gick omkring 67 procent till skiljeman, enligt Hyresgästföreningen. Inom allmännyttan gick omkring 5 procent vidare till den egna tvistlösningen i Hyresmarknadskommittén, HMK. För 2026 anger Hyresgästföreningen över 70 procent för Fastighetsägarnas förhandlingar och omkring 15 procent inom allmännyttan.
Hyran blir oftast högre med skiljeman, enligt Hem & Hyra
Skiljemännens rekommendationer är inte offentliga. Hyresnämnden prövar inte själva hyran i de här ärendena, utan bara om förutsättningarna för att utse en skiljeman finns. Hem & Hyra, som ges ut av Hyresgästföreningen, har gått igenom utfallen för 2026.
Enligt Hem & Hyra fick hyresgäster i nästan en kvarts miljon lägenheter sin hyra för 2026 satt av en skiljeman. Knappt 210 000 av dem, enligt tidningen nio av tio, fick en högre hyra än den förhandlade hyran i samma kommun. I genomsnitt blev hyran 0,20 procentenheter högre. För den som betalar 10 000 kronor i månaden blir det 20 kronor mer. Tidningen räknar med att de privata värdarna fick omkring 60 miljoner kronor mer i hyresintäkter i år.
Effekten för det enskilda hushållet är liten. Tidningen skriver att skiljemännens beslut varje år har gett högre höjningar än det förhandlade snittet. Varje höjning läggs på den tidigare hyran, så skillnaden växer om mönstret håller i sig.
I Stockholm 2025 gav skiljemannen 5,3 procent för cirka 40 000 hushåll hos värdar som företräddes av Fastighetsägarna Stockholm. För 100 000 lägenheter i staden var hyrorna redan förhandlade, med ett snitt på 4,75 procent enligt Hyresgästföreningen region Stockholm.
När lagen infördes bedömde regeringen att inget talade för att den skulle påverka hyresnivåerna. Över tio år har allmännyttan och de privata värdarna höjt hyrorna i nästan samma takt.
Tre argument i striden om skiljemannen håller bara delvis
Skiljemannen ger besked i tid, enligt Fastighetsägarna. Organisationen menar att fler hyresgäster därmed får besked om hyran i tid och slipper retroaktiva höjningar. Att ge besked i tid var också lagens syfte. Enligt Fastighetsägarnas egen rapport kan handläggningen i hyresnämnden ta lika lång tid som förhandlingarna eller längre. Besluten kommer därför ofta sent och blir i vissa fall retroaktiva.
Skiljemännens nivåer är för låga, enligt Fastighetsägarna. Organisationens chefsekonom Tomas Ernhagen säger till Hem & Hyra att nivåerna inte räcker i förhållande till värdarnas kostnader. Han lägger skulden för tvisterna på Hyresgästföreningens bud och nämner ett bud i Stockholm på minus 4,5 procent. Men utfallen hamnar enligt Hem & Hyra oftast över den förhandlade nivån i samma kommun, inte under den. Fastighetsägarna har också själva lagt bud långt över utfallet. I Stockholm 2025 krävde de upp till 15,4 procent, enligt Hem & Hyra, och skiljemannen gav 5,3 procent.
Det är för tidigt att ändra lagen, enligt bostadsministern. Andreas Carlson (KD) svarade Hem & Hyra i juni 2026 att det är för tidigt att bedöma behovet av lagändringar, eftersom systemet är relativt nytt. Han kallade förfarandet en snabb och kostnadseffektiv lösning. Antalet tvister kan enligt honom delvis bero på det ekonomiska läget. Varningen om fler ärenden kom dock redan innan lagen trädde i kraft. Nu finns siffror från tre år, och båda parterna vill ändra lagen.
Båda parterna sade nej till motiverade beslut inför lagen 2023
Ett av de sju förslag Fastighetsägarna lade fram i maj 2026 är att skiljemannen ska motivera sitt beslut. Samma krav föreslogs när lagen skrevs. Rekommendationen skulle innehålla skäl, så att parterna kunde se hur skiljemannen hade kommit fram till sin slutsats. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen sade båda nej, och regeringen avstod från kravet. Parterna kan fortfarande avtala om att skäl ska anges. I rapporten från maj 2026 skriver Fastighetsägarna att Hyresgästföreningen konsekvent har sagt nej till motiveringar.
Samma sak gäller tidsfristen. I lagstiftningsarbetet stod båda organisationerna bakom kravet på tre månaders förhandling innan en skiljeman kan utses. Enskilda hyresvärdar och Sveriges advokatsamfund ville ha sex veckor. I dag är sex veckor Fastighetsägarnas förslag nummer två.
Lagen om skiljeman gäller sedan 2026 även presumtionshyror i nyproduktion
Sedan den 1 januari 2026 kan en skiljeman också pröva tvister om presumtionshyror i nyproduktion. En presumtionshyra bestäms i förhandling innan ett nybyggt hus får sina första hyresgäster, och den anses vara skälig i högst 15 år. Ändringen gäller både den första hyran och de löpande höjningarna. För den första hyran har skiljemannen tio veckor på sig i stället för sex. Skiljemannen ska då rekommendera en hyra som ger kostnadstäckning och skälig avkastning, om parterna inte har kommit överens om något annat (10 a §).
Förslagen om skiljeman ger hyresgästen olika mycket makt
Fastighetsägarna presenterade sju förslag i maj 2026 och upprepade dem i september. Hyresgästföreningen vill avskaffa dagens system och har ställt sex krav på en ny tvistlösning.
| Vem | Förslag | Vad det betyder för den som hyr |
|---|---|---|
| Fastighetsägarna | Alla hyresvärdar ska kunna gå till skiljeman utan Hyresgästföreningens godkännande. | Hyresgästsidan kan inte längre säga nej till skiljeman i förhandlingsordningen. |
| Fastighetsägarna | Sex veckors förhandling före skiljeman i stället för tre månader. | Mindre tid att förhandla fram en lokal uppgörelse. Besked kan komma tidigare. |
| Fastighetsägarna | Tydliga kriterier i lagen för vad hyresjusteringen ska bygga på. | Mer förutsägbart. Vem som vinner beror på vilka kriterier som väljs. |
| Fastighetsägarna | Krav på att skiljemannen motiverar sitt beslut. | Hyresgästen får veta varför höjningen blev som den blev. |
| Fastighetsägarna | Beslutet ska gälla direkt, utan ny förhandlingsöverenskommelse. | Hyresgästorganisationen förlorar steget där den själv skriver under. |
| Fastighetsägarna | Regler i lag för hur förfarandet ska gå till. | Samma process överallt. |
| Fastighetsägarna | Skiljemannen ska som huvudregel ta hjälp av extern ekonomisk expertis. | Besluten vilar på ekonomisk analys. Anlitas en expert i dag betalar parterna redan för den. |
| Hyresgästföreningen | Stärka parternas förhandlingsansvar och skapa bättre balans. | Förhandlingen vid bordet väger tyngre än tvistlösningen. |
| Hyresgästföreningen | I första hand en partssammansatt tvistlösning för den privata hyresmarknaden. | Hyresgästsidan får en egen röst där tvisten avgörs, som i allmännyttans HMK. |
| Hyresgästföreningen | Utgå från och premiera lokala förhandlingar och förutsättningarna i varje fastighet. | Husets skick och förutsättningar kan vägas in. |
| Hyresgästföreningen | Utveckla medling och möjligheten att skicka tillbaka förhandlingar. | Fler tvister kan lösas innan någon utomstående sätter hyran. |
| Hyresgästföreningen | Bara riktiga tvister mellan oberoende parter ska kunna gå till tvistlösning. | Skyddar mot skenförhandlingar där båda parter vill höja hyran. |
| Hyresgästföreningen | Tvistlösningen ska vara en sista utväg. | Färre hyror sätts utanför förhandlingen. |
Båda organisationerna vänder sig mot upplägg där en hyresgästorganisations oberoende kan ifrågasättas.
Vilka förslag om skiljeman stärker eller försvagar hyresgästen?
Tre av Fastighetsägarnas förslag flyttar makt från hyresgästsidan. Det gäller rätten för varje värd att gå till skiljeman, den kortare förhandlingstiden och beslut som gäller direkt. Det sista förslaget motiverar Fastighetsägarna med att Hyresgästföreningen i flera fall inte har gjort om rekommendationerna till överenskommelser inom två veckor. Redan i dag blir den part som inte medverkar skyldig att ersätta motpartens skada. Motiverade beslut och tydliga kriterier skulle i stället ge hyresgästen insyn i hur hyran bestäms, något hon saknar i dag. Att båda organisationerna sade nej till motiveringar inför lagen 2023 ändrar inte det.
Hyresgästföreningens alternativ bygger på hur allmännyttan löser sina tvister. Där avgör Hyresmarknadskommittén tvisterna, och i den ingår företrädare för båda parterna. Regeringen beskrev 2022 tvistlösningen i HMK som snabb och effektiv, med god acceptans bland aktörerna. Fastighetsägarna avvisade en partssammansatt modell i september 2026 och vill behålla en oberoende skiljeman.
I rapporten Rivstart, med drygt 25 förslag till nästa regering, kräver Hyresgästföreningen att dagens modell avskaffas. Den ska ersättas med en ny tvistlösning som bättre balanserar mellan hyresgäst- och fastighetsägarintresset. Inget av förslagen är beslutat. Så länge inget är beslutat gäller dagens lag. Den som har fått en höjning satt av skiljeman har tre månader på sig att begära prövning i hyresnämnden, räknat från den dag då den nya hyran började tillämpas.
Senast faktagranskad: 24 september 2026