Sedan 2011 ska kommunernas bostadsbolag drivas enligt affärsmässiga principer. Kravet kom i första hand till för att anpassa allmännyttan till EU:s statsstödsregler, skriver Sveriges Allmännytta. Fastighetsägarna hade dessförinnan anmält Sverige till EU-kommissionen för påstått otillåtet statsstöd till de kommunala bolagen. Den 8 januari 2026 började nya EU-regler gälla. De låter stat och kommun ersätta den som erbjuder bostäder till överkomlig kostnad utan att först anmäla stödet till kommissionen, även när bostäderna går till hushåll som inte räknas som missgynnade. Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, allbolagen, undantar redan stöd som följer EU:s undantagsregler. Om en kommun ska ge sådant stöd är ett politiskt beslut, och stöd enligt EU:s regler för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse måste ges genom ett uppdrag med villkor.
Kommunen kan ge sitt bostadsbolag stöd genom ett uppdrag enligt EU:s regler
Kan kommunen ge sitt bostadsbolag stöd så att nya lägenheter får lägre hyra? Lagen stänger inte den vägen. Upphandlingsmyndigheten, som ger vägledning om statsstöd, skriver att allbolagen inte hindrar att kommunen lämnar sådant stöd till sitt bostadsbolag som är lagligt statsstöd enligt EU-rätten.
Ingen kommun är skyldig att göra det. En kommun som vill ge stöd enligt EU:s regler för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse måste ge bolaget ett uppdrag genom en eller flera officiella handlingar. Enligt kommissionens beslut (EU) 2025/2630 ska handlingen ange vad uppdraget innebär och hur länge det gäller, vilket företag som får det, hur ersättningen beräknas och hur för hög ersättning ska undvikas och krävas tillbaka.
Kommunens beslut om uppdraget fattas av det organ i kommunen som är behörigt enligt kommunens reglemente, till exempel kommunfullmäktige eller kommunstyrelsen. Bolagets bolagsordning och ägardirektiv kan behöva ses över, eftersom ett sådant uppdrag enligt Upphandlingsmyndighetens vägledning inte utförs enligt affärsmässiga principer utan inom ramen för EU:s statsstödsregler.
Ersättningen får inte överstiga nettokostnaden för uppdraget plus en rimlig vinst. Kommunen ska minst vart femte år kontrollera att ersättningen inte blivit för hög och kräva tillbaka det som betalats för mycket. Stödet slipper anmälan bara om uppdraget gäller i högst tio år, eller längre om bolaget måste göra en betydande investering som skrivs av under hela perioden. Ett längre uppdrag utan en sådan investering måste anmälas till kommissionen.
EU-undantaget gäller nu även hushåll som inte är missgynnade
Före 2026 gällde undantaget från anmälningsplikten subventionerade bostäder till missgynnade hushåll eller socialt utsatta grupper som inte kan skaffa en bostad på marknadsvillkor. Beslutet från december 2025 lägger till bostäder till överkomlig kostnad för hushåll som främst inte är missgynnade, men som på grund av läget på marknaden ändå inte kan få en bostad till ett överkomligt pris. Kommissionen skriver i skälen till beslutet att bostadsproblemen numera drabbar även medelklassen.
Bostäderna måste enligt beslutets bilaga uppfylla bland annat följande krav:
- De ska gå till hushåll som är i faktiskt behov av en bostad till överkomlig kostnad, särskilt med hänsyn till hushållets inkomst och sammansättning. Behovet ska mätas med indikatorer som hyran i förhållande till den disponibla inkomsten, och energikostnaderna räknas in.
- Hyrorna ska ligga under marknadspriserna och sättas enligt öppet redovisade kriterier, som hushållens disponibla inkomster, marknadspriser och kostnaden för den som hyr ut. De får inte sänkas mer än vad som behövs för att bostaden ska bli överkomlig för de hushåll som stödet gäller.
- Uppdraget ska stå öppet på lika villkor för alla som kan utföra det, oavsett om de är offentliga eller privata.
- Bostäderna ska finnas kvar som bostäder till överkomlig kostnad i minst 20 år. En kortare tid får medges om den kan motiveras, till exempel när stödet är tillfälligt.
Ersättningen får täcka investeringar som nybyggnad, markköp och renovering, och även driftskostnader om de är nödvändiga för att tillhandahålla bostäderna.
Beslutet säger ingenting om hur kravet på hyror under marknadspriserna ska mätas i ett land där hyrorna i stället förhandlas kollektivt och prövas mot bruksvärdet. För nyproduktion förhandlas ofta så kallade presumtionshyror fram.
Lagen har haft en öppning för EU-godkänt stöd sedan 2011
Enligt andra stycket i 2 § lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, allbolagen, hindrar kravet på affärsmässighet inte tre sorters stöd. Det gäller stöd som har godkänts av kommissionen, stöd enligt kommissionens förordningar om gruppundantag och stöd som har lämnats enligt villkor som kommissionen fastställt och som är undantaget från kravet på anmälan. Lagtexten nämner inget enskilt EU-beslut.
När lagen stiftades pekade regeringens proposition på det dåvarande beslutet 2005/842/EG om ersättning för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Det beslutet har sedan ersatts två gånger. I dag hänvisar Upphandlingsmyndigheten till beslut 2025/2630 och tar upp de nya reglerna om bostäder till överkomlig kostnad. Myndighetens egna exempelmodeller gäller hyresbostäder för äldre på svaga bostadsmarknader, där utflyttningen är varaktig och befolkningen åldras.
När en statlig utredning gick igenom frågan 2015 hade inga sådana kommunala stöd anmälts eller rapporterats till kommissionen.
Stödet ges genom ett avgränsat uppdrag, inte genom att kommunen allmänt sänker sina krav på bolaget. Regeringen bedömde 2010 att ersättning för bostadsförsörjningsåtgärder inte borde lämnas genom att kommunen avstår från eller begränsar sitt avkastningskrav på bolaget. Hur allmännyttan drevs före 2011 och hur synen på bostaden som vara förändrades finns i Bostadsforums genomgång av marknadstänkandet. Vad lagen kräver av bolagen i övrigt förklaras i Bostadsdebatts genomgång av allmännyttan.
Anmälan 2005 gällde kommunernas stöd till sina egna bolag
Fastighetsägarna anmälde 2005, genom European Property Federation, att kommunerna gav sina bostadsbolag otillåtet statsstöd. Enligt anmälan lämnade kommunerna direkta bidrag, gick i borgen utan marknadsmässig ersättning och avstod från marknadsmässig avkastning på det egna kapitalet. När utredningen ”EU, allmännyttan och hyrorna” lämnade sitt betänkande 2008 hade anmälan inte lett till några formella åtgärder från kommissionen.
Inför lagen 2010 förordade Sveriges Kommuner och Landsting att kommunala bolag skulle kunna få särskilda uppdrag av allmänt ekonomiskt intresse. Fastighetsägarna invände i sitt remissvar att ett sådant uppdrag till de kommunala bolagen samtidigt anger att andra fastighetsföretag inte har något uppdrag. Regeringen valde då att inte definiera bostadsförsörjningen som en sådan tjänst i lag. Den ville inte heller göra de kommunala bolagen till bolag enbart för hushåll som har svårt att klara sig på bostadsmarknaden.
Uppdrag för bostäder till överkomlig kostnad måste stå öppna även för privata hyresvärdar
Eftersom uppdraget ska stå öppet på lika villkor för alla utförare är de nya reglerna inte ett stöd enbart till allmännyttan. Enligt Upphandlingsmyndigheten är det en förutsättning för ett sådant uppdrag att stödet är konkurrensneutralt. Myndigheten beskriver i sin vägledning inte hur kravet ska uppfyllas när en kommun vill ge uppdraget till sitt eget bolag.
Den 13 november 2024, före de nya reglerna, sade Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta, att ”ett statsstöd som enbart riktas till allmännyttan skulle snedvrida konkurrensen och skapa orättvisa mellan hyresgäster”. Hur aktörerna i övrigt ser på allmännyttan och hyressättningen finns i genomgången av de bostadspolitiska positionerna.
Regeringen var restriktiv och riksdagen sade nej till ändrad lag
I sin faktapromemoria om EU:s bostadsplan i februari 2026 skrev regeringen att den ”förespråkar en återgång till ett strikt regelverk för och kontroll av statsstöd och har en restriktiv hållning till utvidgningar av detta regelverk”. Vid civilutskottets överläggning den 3 mars 2026 anmälde Socialdemokraterna, Vänsterpartiet och Miljöpartiet avvikande ståndpunkter. Vänsterpartiet ville att regeringen skulle verka för att statsstödsreglerna utvecklas så att allmännytta och icke vinstdrivande aktörer kan stärkas. Hur EU:s bostadsplan i övrigt påverkar Sverige beskrivs i Bopolitiks genomgång av planen.
Den 1 april 2026 sade riksdagen nej till motioner om att ändra allbolagen, enligt civilutskottets betänkande. Vänsterpartiet ville ta bort begreppet affärsmässiga principer ur lagen. I Centerpartiets motion föreslogs att lagen skulle reformeras så att den inte försvårar bostadsbyggande på mindre orter, till exempel genom längre avskrivningstider och lägre avkastningskrav vid nyproduktion på landsbygden.
Riksdagsvalet hölls den 13 september 2026. Sedan den 17 september har Sverige en övergångsregering, och vilken regering som bildas är inte avgjort. Partiernas förslag om allmännyttan finns i genomgången av partiernas bostadspolitik.
EU-reglerna sänker inga hyror av sig själva
Hyrorna i det befintliga beståndet förhandlas som förut, och de nya EU-reglerna tvingar ingen kommun att ge stöd. För att nya lägenheter ska få lägre hyra genom stöd enligt de nya reglerna om bostäder till överkomlig kostnad krävs att kommunen beslutar om ett uppdrag, bestämmer vilka hushåll bostäderna ska gå till och hur hyran ska sättas, och öppnar uppdraget för alla som kan utföra det.
Hur hyrorna i övrigt regleras finns i genomgången av hyresregleringen i Sverige. Om stödet ska ges avgörs av kommunens politiker, eftersom kommunen äger bolaget och beslutar om dess ägardirektiv.
Senast faktagranskad: 30 september 2026