Hyresgästföreningen säger att skiljemännen i Skaraborg har godtagit Fastighetsägarnas krav på kompensation för tidigare års hyreshöjningar. Fastighetsägarna försvarar besluten med att hyresvärdarna ska ha kostnadstäckning över tid. Ingen av källorna säger vad kompensationen i besluten består av, och det går inte att se om besluten innehåller en sådan kompensation. Hur skiljemännen själva har räknat går inte att se, eftersom deras beslut inte behöver motiveras om parterna inte har avtalat om det. Den gemensamma vägledningen från Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta fördelar en kostnadsökning i förhandlingsunderlaget över tre års förhandlingar, och sammanlagt räknas ökningen där in en gång, inte tre gånger.
Parterna är oense om kompensationen för tidigare år
Hyresgästföreningen skriver att skiljemännen Vanja Lycke och Bo Lundborg ”godtar Fastighetsägarnas krav på kompensation för förra året”. Förbundsordföranden Marie Linder frågar i förbundets pressmeddelande: ”Ska hyresgästerna verkligen betala för att Fastighetsägarna är missnöjda med tidigare års hyreshöjningar, höjningar som dessutom har satts av andra skiljemän?” Hyresgästföreningen ser besluten som ett skäl att ändra lagen.
Fastighetsägarna försvarar besluten med parternas gemensamma vägledning. ”Den gemensamma vägledningen är tydlig med att hyresvärdarna ska ha kostnadstäckning över tid. Kostnadsökningar som uppstod tidigare år påverkar fortfarande förutsättningarna att förvalta, underhålla hyresrätter och investera i nya hyresrätter”, skriver organisationen i ett pressmeddelande den 25 september 2026. Fastighetsägarna GFR, som företräder vissa privata hyresvärdar i Skaraborg, anser att nivåerna ändå inte fullt ut möter kostnadsutvecklingen.
Båda beskrivningarna kommer från parter i tvisten. Skiljemännens rekommendationer är inte offentliga, och det finns ingen motivering att läsa.
Räknas samma kostnadsökning in i hyran flera gånger?
Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta har en gemensam vägledning för de årliga hyresförhandlingarna. Den nuvarande versionen gäller från den 4 maj 2026, också för de förhandlingar om 2027 års hyror som redan hade påkallats. Vägledningen är ett stöd och ingen regel för varje förhandling. De lokala parterna får göra överenskommelser som avviker från den, om de är överens.
Förhandlingen utgår från tre slags kostnader: räntor och andra finansieringskostnader, lokala taxor för bland annat vatten och avlopp, avfall och elnät, samt förvaltning och underhåll. Varje kostnad räknas som den genomsnittliga utvecklingen under det innevarande året och de två närmast föregående åren. För räntorna står det uttryckligen att räntans påverkan fördelas på tre år, eftersom hyresvärdarnas lån har olika lång räntebindning.
Förhandlingen om 2026 års hyror fördes 2025. En ränteökning under 2025 ingår därför i underlaget för 2026, 2027 och 2028 års hyror. För räntorna väger den in med en tredjedel i var och en av de tre förhandlingarna, och siffran för det innevarande året är en prognos från Riksbanken eller Konjunkturinstitutet. För taxor och förvaltning saknas ofta det innevarande årets siffra, och då ska den ersättas med snittet av de två föregående åren. I vägledningen för 2026 års hyror ersattes 2025 års siffra på det sättet. En ökning av taxor eller förvaltningskostnader väger då in med hälften i underlaget för vart och ett av de två följande åren. Sammanlagt över de tre åren räknas ökningen in en gång, inte tre gånger. Modellen jämnar ut hyreshöjningarna och gör dem mer förutsebara, men den gör också att ett dyrt år märks i hyran även åren efter.
Den nya vägledningen säger att hyrorna ska täcka kostnaderna över tid
Vägledningen från maj 2026 har en skrivning som saknades i vägledningen för 2026 års hyror. I avsnittet om kostnaderna står det: ”Syftet med detta steg är att säkerställa att kostnaderna för att förvalta hyresrätter över tid kan täckas av hyrorna.” I avsnittet om hyresvärdarnas perspektiv upprepas det: ”Utgångspunkten är, som nämnts ovan, att verksamhetens kostnader över tid ska kunna täckas av dess hyresintäkter.”
Samma dokument säger att hyresgästerna behöver ”en stabil, förutsebar och rimlig hyresutveckling”. Vägledningen nämner utvecklingen av den disponibla inkomsten, arbetslösheten och inflationen som exempel på vad som kan vägas in från hyresgästernas sida.
Vägledningen säger däremot inte att ett år då hyrorna inte täckte kostnaderna ska tas igen ett senare år.
Lagen tvingar inte skiljemannen att följa vägledningen
Hyresnämnden ska på ansökan av en part utse en särskild skiljeman, om parterna har avtalat om att en sådan skiljeman får pröva en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten (23 a § hyresförhandlingslagen). Lagen om skiljeman nämner inte vägledningen. Skiljemannen ska pröva tvisten utifrån de yrkanden som parterna har framställt och de omständigheter som de har åberopat (10 § lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar). Är parterna överens om vilka omständigheter som ska ha betydelse för ändringen av hyresnivån, ska skiljemannen utgå från dem.
Hyresgästföreningen skriver att skiljemannen ska utgå från den partsgemensamma vägledningen. Så står det inte i lagen. Lagtexten avgör inte om en vägledning som Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta har kommit överens om räknas som att de lokala parterna är överens.
Ordet kostnadstäckning finns bara på ett ställe i lagen. Sedan den 1 januari 2026 ska skiljemannen enligt 10 a § rekommendera en hyra som ger kostnadstäckning och skälig avkastning, om inte parterna har kommit överens om något annat. Den regeln gäller presumtionshyror i nyproduktion, inte den årliga höjningen av hyrorna i befintliga hus. Hur skiljemannen utses och vad hyresgästen kan göra efteråt står i genomgången av skiljemannen i hyresförhandlingen.
Lidköping har fått fyra höjningar på fyra år
I Lidköping har Fastighetsägarna GFR förhandlat för privata hyresvärdar fyra år i rad:
- 2024 års hyror: Fastighetsägarna GFR krävde 11 procent. Förhandlingen landade på 4,45 procent.
- 2025 års hyror: Kravet var 14,2 procent. Förhandlingen landade på 5,06 procent. Båda åren redovisas i Hyresgästföreningens pressmeddelande från mars 2025.
- 2026 års hyror: Förhandlingen gick till skiljeman, som beslutade om 3,4 procent. Beslutet gällde 885 lägenheter i Lidköping och Tibro, där Tibro fick 3,6 procent.
- 2027 års hyror: Skiljemannen Bo Lundborg beslutade om 3,0 procent för 479 lägenheter.
Gruppen är inte exakt densamma varje år. I Lidköping omfattade förhandlingen om 2026 års hyror 526 lägenheter hos 32 fastighetsägare. Beslutet om 2027 års hyror gäller 479 lägenheter.
För en hyresgäst som har fått alla fyra höjningarna blir de sammanlagt knappt 17 procent. En hyra på 8 000 kronor i månaden 2023 blir med de här procentsatserna cirka 9 350 kronor 2027.
Höjningen för 2027 är lägre än den för 2026: 3,0 mot 3,4 procent.
I åtta Skaraborgskommuner hade minst hälften av barnen i hyresrätt låg ekonomisk standard 2024
De två skiljemännen har satt 2027 års hyror för 8 359 lägenheter i 15 kommuner i Skaraborg, med höjningar mellan 2,3 och 3,2 procent. Statistiken nedan gäller alla som bor i hyresrätt i kommunerna, inte bara hushållen i besluten.
I åtta av de 15 kommunerna hade minst hälften av barnen i hyresrätt låg ekonomisk standard 2024, mot 43,3 procent i riket. I Gullspång, som fick den högsta höjningen, hade 36,4 procent av de vuxna i hyresrätt låg ekonomisk standard, mot 23,8 procent i riket. Höjningen per kommun ligger mellan 2,3 procent i Götene och Hjo och 3,2 procent i Gullspång.
Så kan hyresgästen pröva sin hyra i hyresnämnden
Procentsatsen för den egna lägenheten går att pröva. Hyresgästen kan inom tre månader från den dag den nya hyran började gälla begära att hyresnämnden prövar hyran mot lägenheter med likvärdigt bruksvärde.
Senast faktagranskad: 25 september 2026